Doanh nghiệp bất động sản rơi vào cơn 'khát vốn'

Trong bối cảnh giao dịch trái phiếu bị hạn chế, nhu cầu huy động vốn tăng cao đã đưa doanh nghiệp bất động sản đứng trước những thách thức lớn.

Đầu năm 2022, thị trường trái phiếu doanh nghiệp có dấu hiệu “chững lại” do tác động của chính sách siết chặt hoạt động phát hành trái phiếu từ phía cơ quan quản lý.

Nhóm ngành bất động sản vẫn giữ vững vị trí dẫn đầu trong việc phát hành trái phiếu trong tháng 1/2022.

Doanh nghiệp địa ốc lao đao 

Theo số liệu từ Hiệp hội Thị trường Trái phiếu Việt Nam (VBMA), trong tháng 1/2022, toàn thị trường có tổng cộng 7 đợt phát hành trái phiếu doanh nghiệp ra công chúng và 16 đợt phát hành trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ với tổng giá trị phát hành 25.923 tỷ đồng. Tuy nhiên, con số này sụt giảm mạnh so với tháng 12/2021 khi có tới tổng cộng 80 đợt phát hành trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ trong nước với tổng giá trị phát hành 65.757 tỷ đồng.

Đáng chú ý, nhóm ngành bất động sản vẫn giữ vững vị trí dẫn đầu trong việc phát hành trái phiếu với 14.470 tỷ đồng được huy động, chiếm 55,8% tổng giá trị phát hành của tháng đầu năm. Trong số đó, Công ty cổ phần Đầu tư và Phát triển Eagle Side là doanh nghiệp có giá trị phát hành lớn nhất, đạt 3.930 tỷ đồng và trái phiếu có thời hạn 1 năm. Kế đến là Công ty cổ phần Phát triển Đất Việt với khối lượng phát hành đạt 1.600 tỷ đồng và trái phiếu có kỳ hạn 3 năm.

Việc các doanh nghiệp giảm mạnh cả về số lượng lẫn giá trị phát hành trái phiếu trong tháng đầu năm nay để thích ứng với các văn bản hành lang pháp lý mới, nhằm đảm bảo thị trường này trở thành một kênh huy động vốn quan trọng, hiệu quả và hạn chế tối đa rủi ro cho nhà đầu tư.

Cụ thể, Ngân hàng Nhà Nước đã ban hành Thông tư 16/2021/TT-NHNN mới nhất về trái phiếu, quy định về hoạt động đầu tư trái phiếu doanh nghiệp của các ngân hàng thương mại và có hiệu lực từ 15/1/2022. Trong đó, các ngân hàng không được bán và mua lại trái phiếu của doanh nghiệp chưa niêm yết trong vòng 12 tháng. Ngoài ra, Thông tư quy định việc tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài mua, bán trái phiếu doanh nghiệp, các ngân hàng chỉ được mua trái phiếu doanh nghiệp khi nợ xấu dưới 3%.

Theo ông Đào Minh Tú, Phó thống đốc Ngân hàng Nhà nước, cũng như chứng khoán, trái phiếu doanh nghiệp là kênh huy động vốn trung, dài hạn với nền kinh tế, cần phải tiếp tục phát triển, giảm sự lệ thuộc vốn của doanh nghiệp vào hệ thống ngân hàng. Tuy nhiên, trái phiếu doanh nghiệp chỉ tốt cho nền kinh tế nếu thị trường này phát triển lành mạnh. Đây cũng là lý do Ngân hàng Nhà nước chính thức siết hoạt động mua trái phiếu doanh nghiệp của ngân hàng thương mại vào đầu năm 2022.

Về lâu dài, trái phiếu vẫn là kênh huy động vốn quan trọng bậc nhất với doanh nghiệp, đặc biệt là bất động sản – nhóm doanh nghiệp đang dẫn đầu về lượng trái phiếu phát hành. Tuy nhiên, việc chấn chỉnh thị trường trái phiếu giai đoạn này là cần thiết, khi “bom nợ” khổng lồ từ nguồn vốn huy động qua kênh này báo động điểm rơi đáo hạn dự kiến vào cuối năm 2022 đầu 2023. Bối cảnh này đã đẩy nhiều doanh nghiệp địa ốc rơi vào cơn “khát vốn”.

Lối rẽ từ thị trường chứng khoán

Giao dịch trái phiếu bị siết chặt buộc các doanh nghiệp bất động sản phải chuyển hướng huy động vốn sang sàn chứng khoán thông qua hoạt động chào bán cổ phần lần đầu ra công chúng (IPO) hoặc phát hành thêm cổ phiếu cho cổ đông hiện hữu.

Theo cơ cấu huy động vốn qua phát hành trên thị trường chứng khoán (TTCK) được FiinGroup phân tích, khoảng 25% giá trị phát hành năm 2021 được thực hiện bởi các doanh nghiệp trong ngành Bất động sản, (chủ yếu là từ NVL, KBC, THD, KHG, và NLG). Trong khi đó, Chứng khoán (VND, HCM, SHS, VIX, và SSI) và Ngân hàng (SHB, TPB, SSB và ABB) chiếm lần lượt là 22% và 14%.

Nếu thị trường được duy trì tốt cả về điểm số và thanh khoản như nhiều dự báo hiện nay, mức huy động vốn qua TTCK năm 2022 sẽ lại lập kỷ lục mới. Tức là, con số huy động sẽ cao hơn nhiều so với hơn 100 ngàn tỷ vốn huy động năm 2021.

Huy động vốn trên sàn chứng khoán sẽ là xu hướng tất yếu của các doanh nghiệp bất động sản.

Ông Lê Vũ Trường, Lãnh đạo Dịch vụ Tư vấn Kế toán tài chính, EY Đông Dương nhận định, IPO và huy động vốn trên sàn chứng khoán sẽ là xu hướng tất yếu của các doanh nghiệp bất động sản trong thời gian tới. Chứng khoán sẽ trở thành kênh huy động thường xuyên và hiệu quả nếu doanh nghiệp chuẩn bị tốt bởi khi đã đưa cổ phiếu lên sàn chứng khoán có nghĩa là mọi thứ đều phải minh bạch, các thông tin của doanh nghiệp tới nhà đầu tư đều phải rõ ràng.

Đồng tình quan điểm, bà Dương Thùy Dung, Giám đốc cấp cao của CBRE chia sẻ: “Nguồn vốn chính là xương sống của doanh nghiệp và đặc biệt thời gian vừa qua dịch bệnh đã ảnh hưởng rất lớn đến dòng tiền của các doanh nghiệp. IPO là một kênh rất ưu việt và phát triển rất tốt trên thế giới. Tại thị trường Việt Nam, mặc dù là một thị trường rất phát triển nhưng mà số lượng các doanh nghiệp niêm yết trên sàn vẫn chưa có nhiều, chiếm tỷ trọng thấp ở trong khu vực”.

Tuy nhiên, việc phát hành cổ phần huy động vốn với lượng lớn cũng sẽ tiềm ẩn một số rủi ro đối với thị trường chứng khoán. Chuyên gia của FiinGroup cho biết đó là rủi ro pha loãng cổ phiếu, tức là việc tăng vốn sẽ làm các hệ số trên cổ phiếu giảm đi trong ngắn hạn do nguồn lợi nhuận từ việc sử dụng nguồn vốn này chưa được phản ánh ngay. Như vậy, trong ngắn hạn, điều này có thể làm giảm tính hấp dẫn của các cổ phiếu nhóm ngành tăng vốn mạnh từ thị trường thứ cấp này.

"Để làm tốt câu chuyện gọi vốn, các doanh nghiệp bất động sản cần hiểu rõ khẩu vị của nhà đầu tư. Việc này đòi hỏi doanh nghiệp phải xây dựng nền tảng phát triển bền vững, minh bạch thông tin, chiến lược kinh doanh khác biệt. Đây được coi là thách thức lớn đối với nhiều doanh nghiệp địa ốc, cũng là cơ hội để họ chứng minh năng lực, hiệu quả hoạt động, giúp thị trường sàng lọc bớt các doanh nghiệp yếu khả năng tài chính, đảm bảo tính ổn định, bền vững" - Chuyên gia của FiinGroup nhấn mạnh.

(Nguồn: diendandoanhnghiep.vn)