Đề xuất 2 phương án thời hạn sở hữu nhà chung cư

Tại Dự thảo Luật Nhà ở lấy ý kiến lần thứ 2, Bộ Xây dựng tiếp tục đưa ra 2 phương án thời hạn sở hữu được xác định theo thời hạn sử dụng công trình.

Quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư sẽ giúp giá bán giảm hơn so với sở hữu lâu dài.

Bộ Xây dựng đang lấy ý kiến dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi. Tại dự thảo lần này, về nội dung thời hạn sở hữu nhà chung cư từng gây chú ý dư luận, Bộ tiếp tục đưa ra 2 phương án: Một là bổ sung mới quy định về thời hạn sở hữu nhà chung cư được xác định căn cứ vào thời hạn sử dụng của công trình theo quy định của pháp luật về xây dựng.

Phương án 2 là thời hạn sở hữu nhà chung cư là theo quy định của pháp luật đất đai. Tức là người mua nhà chung cư được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ổn định, lâu dài.

Theo Bộ Xây dựng, đề xuất thời hạn nhà chung cư là cần thiết để có cơ sở pháp lý khắc phục các khó khăn trong cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ, đồng thời cũng nhằm tạo thuận lợi cho công tác chỉnh trang đô thị.

Bộ cũng cho biết, với việc bổ sung phương án nêu trên, tại dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi có thêm mục mới "Thời hạn sở hữu nhà chung cư". Tại mục này, cơ quan soạn thảo nêu rõ, thời hạn sở hữu nhà chung cư sẽ được áp dụng đối với đối với chung cư thương mại, nhà ở xã hội, tái định cư, chung cư công vụ.

Lý giải rõ hơn, Bộ Xây dựng cho biết thời hạn sở hữu nhà chung cư được xác định theo thời hạn sử dụng của công trình nêu trong hồ sơ thiết kế công trình và được tính từ khi nghiệm thu toàn bộ công trình đưa vào sử dụng.

Riêng đối với các nhà chung cư được cấp giấy phép xây dựng hoặc có văn bản thẩm định thiết kế triển khai sau thiết kế cơ sở (đối với trường hợp miễn Giấy phép xây dựng) trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành thì được sở hữu không có thời hạn theo quy định trước đó.

Nhiều ý kiến cho rằng quy định trên chưa phù hợp với thực tiễn và thiếu đồng bộ với pháp luật về đất đai.

Trường hợp nhà chung cư hết thời hạn sở hữu nhưng vẫn còn đủ điều kiện tiếp tục được sử dụng theo kết luận kiểm định của cơ quan, tổ chức có thẩm quyền thì chủ sở hữu đề nghị cơ quan cấp giấy chứng nhận gia hạn thời hạn sở hữu.

Còn trường hợp nhà chung cư hết thời hạn sở hữu nhưng phải phá dỡ theo kết luận kiểm định của cơ quan có thẩm quyền thì chấm dứt quyền sở hữu của chủ sở hữu đối với căn hộ nhà chung cư và thực hiện xử lý theo quy định.

Với trường hợp nhà chung cư còn thời hạn sở hữu nhưng bị hư hỏng thuộc diện phải phá dỡ khẩn cấp, thì UBND tỉnh có trách nhiệm thông báo và di dời các chủ sở hữu nhà chung cư để phá dỡ, xây dựng lại và bố trí tái định cư.

Cần nghiên cứu kỹ

Như Diễn đàn Doanh nghiệp đã thông tin trước đó, đề xuất áp niên hạn nhà chung cư đã đưa ra những dòng ý kiến trái chiều. Theo đó, nhiều chuyên gia cho rằng nhà chung cư sở hữu có thời hạn sẽ giúp hạ giá nhà, đồng thời tăng khả năng tiếp cận nhà ở cho người dân.

Tuy nhiên, ở chiều ngược lại, nhiều ý kiến cho rằng quy định trên chưa phù hợp với thực tiễn và thiếu đồng bộ với pháp luật về đất đai.

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP.HCM cho rằng đề xuất bổ sung quy định về thời hạn sở hữu nhà chung cư không phù hợp đối với trường hợp nhà chung cư được xây dựng trên đất ở ổn định lâu dài và các chủ sở hữu nhà chung cư có quyền sử dụng đất ở ổn định lâu dài đối với diện tích đất xây dựng khu chung cư theo quy định của pháp luật về đất đai và đã có một số bất cập.

Trong khi đó, LS Trần Đức Phượng – Đoàn Luật sư TP.HCM cho rằng trong hồ sơ đề xuất sẽ không đưa ra sự thay đổi được dựa trên việc sẽ thay đổi mới của Luật Đất đai về hình thức trao quyền sử dụng đất (giao đất ở có thời hạn, cho thuê đất ở) đối với người mua căn hộ nhà chung cư.

Bên cạnh đó, có việc sử dụng chưa đúng thuật ngữ “thời hạn sở hữu” và lấy khoảng thời gian nhà chung cư còn đủ điều kiện sử dụng đồng nhất với “thời hạn sở hữu”;… từ đó dẫn đến nhiều cách hiểu, hiểu chưa chính xác về phương án này, và nhiều vấn đề khác liên quan.

Ngoài ra, việc lấy “Tuổi thọ thiết kế” để xác định về “Quyền sở hữu” (hay như trong Phương án: “Thời hạn sở hữu”) là không chính xác. Khi hết “Tuổi thọ thiết kế” thì vẫn không phải là căn cứ chấm dứt quyền sở hữu theo Điều 237 Bộ Luật Dân sự 2015.

Chia sẻ với PV, một chuyên gia nhấn mạnh: Mặt tích cực của điều luật này là có thể hỗ trợ cho người dân đang sống trong các chung cư cũ nát, xuống cấp không đảm bảo an toàn ở đô thị trung tâm như Hà Nội, TP.HCM được chuyển đổi chỗ ở khi chung cư quá niên hạn sử dụng. Có chỗ ở mới, tốt hơn nhưng lại phát sinh thanh lý tài sản và bán đấu giá để chia lại cho những người có căn hộ tại dự án đó đến nay cần có lời giải rõ ràng hơn để nhà đầu tư mới có thể vào và mua lại khu đất và xây dựng trên đất. 

"Chỉ mong các nhà lập pháp hãy tính hết các khả năng xảy ra, đảm bảo quyền lợi hài hòa cho người dân cũng như nhà đầu tư trước khi ra luật. Không để người dân đang sống trong các chung cư lo lắng, thấp thỏm, còn các nhà đầu tư thì lo “thả già ra đuổi”, vị này cho biết.

(Nguồn: diendandoanhnghiep.vn)

Link gốc: https://diendandoanhnghiep.vn/de-xuat-2-phuong-an-thoi-han-so-huu-nha-chung-cu-230533.html