Nhà ở xã hội: Bao giờ 'cung đuổi kịp cầu'?

Nhiều năm qua, TP.HCM đã có các chính sách phát triển nhà ở giá hợp lý (nhà ở xã hội) cho người có thu nhập thấp. Điều này góp phần đáp ứng nhu cầu nhà ở cho người dân cũng như đảm bảo an sinh xã hội. Tuy nhiên, số người thu nhập thấp sở hữu được nhà hiện vẫn rất ít.

Một khu nhà ở xã hội tại huyện Bình Chánh, TP.HCM. Ảnh: Thúy Nga

Căn hộ giá bình dân ngày càng hiếm

Thống kê từ Hiệp hội bất động sản TP.HCM, trong tổng số nhà ở dự án giai đoạn 2016-2021 có 58.241 căn hộ cao cấp giá trên 40 triệu đồng/m2 (tỷ lệ 37,2%), 69.899 căn hộ trung cấp giá từ 25-40 triệu đồng/m2 (tỷ lệ 44,6%), căn hộ bình dân giá dưới 25 triệu đồng/m2 chỉ có 28.295 căn, chiếm tỷ lệ 18%.

Đáng chú ý, từ năm 2020, căn hộ bình dân đã tụt dốc mạnh, chỉ chiếm 1% tổng số nhà ở đưa ra thị trường. Năm 2021, tại TP.HCM, trong tổng số 14.443 căn nhà đưa ra thị trường có đến 10.404 căn nhà cao cấp, hạng sang, siêu sang chiếm 73,98%; còn lại là nhà ở trung cấp, chiếm 26,02%; không còn căn hộ bình dân.

“Cơ cấu sản phẩm nhà ở như vậy là biểu hiện rõ nét của tình trạng “lệch pha cung - cầu”, thị trường bất động sản phát triển thiếu cân đối, thiếu bền vững, do thiếu loại nhà ở vừa túi tiền và có dấu hiệu thừa cung nhà ở cao cấp”, ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP.HCM tâm tư.

PGS.TS Hoàng Công Gia Khánh - thành viên nhóm nghiên cứu phát triển nhà ở giá hợp lý tại TP.HCM của Trường ĐH Kinh tế Luật và Viện nghiên cứu phát triển công nghệ ngân hàng (ĐH Quốc gia TP.HCM) - thông tin, ghi nhận thực tế ở các quận, huyện cho thấy nhà ở tự xây chiếm cao nhất, tiếp đến là nhà ở thương mại, còn nhà ở xã hội (NƠXH) chỉ chiếm hơn 5% (các quận ven) và 6,9% (các huyện ngoại thành).

Riêng năm 2021, người lao động tạm trú tại TP.HCM sinh sống trong các phòng trọ chiếm hơn 51%. Điều đáng nói là các phòng trọ phần lớn do chủ trọ tự xây; chưa có nhiều dự án góp vốn của các doanh nghiệp cũng như các quy định tiêu chuẩn nhà ở do nhà nước xây dựng.

“Thực tế đòi hỏi việc xây dựng các chính sách phát triển nhà ở giá hợp lý cho người dân TP.HCM là rất cần thiết, cần được quan tâm khi phần lớn các hộ gia đình có thu nhập thấp phải sống và sinh hoạt trong điều kiện không được đảm bảo an toàn, vệ sinh, sức khỏe. Vấn đề này được biểu hiện rõ hơn khi đại dịch Covid-19 xuất hiện và lây lan, phần lớn các đối tượng lây nhiễm là công nhân, người lao động phổ thông sống trong các khu nhà trọ chật hẹp, đông đúc”, ông Khánh nói.

Theo các chuyên gia bất động sản, có nhiều nguyên nhân gây cản trở việc phát triển NƠXH. Trong đó, nguồn hỗ trợ cho người thu nhập thấp từ ngân sách còn hạn chế, thiếu nguồn cung đất đai, thủ tục làm NƠXH giống các thủ tục đối với nhà ở thương mại, thậm chí còn phức tạp hơn nên nhà đầu tư không mặn mà. Bên cạnh đó, nguồn vốn tín dụng dành để cấp bù lãi suất cho các chủ đầu tư và các đối tượng được ưu đãi vay để mua, thuê mua NƠXH vẫn còn thiếu.

Đơn cử, từ sau khi gói tín dụng 30.000 tỷ đồng kết thúc, việc phân bổ nguồn vốn để phát triển NƠXH theo quy định pháp luật về nhà ở còn hạn chế. Hiện nay, ngân hàng chính sách xã hội mới được phân bổ 2.163/9.000 tỷ đồng, chiếm 27% nhu cầu giai đoạn 2016-2020. 4 ngân hàng thương mại được Nhà nước chỉ định chưa được bố trí nguồn vốn để cấp bù lãi suất cho vay NƠXH. Điều này dẫn đến nhiều dự án bị chậm tiến độ hoặc tạm dừng thi công do chủ đầu tư dự án và người mua không tiếp cận được nguồn vốn ưu đãi.

Cần quỹ đất sạch cho nhà ở xã hội

Sự phát triển nhanh chóng của các dự án chung cư góp phần đáp ứng nhu cầu về nhà ở của các hộ dân trong bối cảnh dân số ngày một tăng. Trong đó, đẩy mạnh phát triển NƠXH không chỉ đáp ứng nhu cầu nhà ở cho người có thu nhập thấp mà còn nhằm điều tiết nhà ở, đảm bảo an sinh xã hội. Song, để phát triển NƠXH thì nhiều quy định cần phải thay đổi.

Đại diện Tập đoàn Hưng Thịnh cho rằng, điều tiết NƠXH hiện nay đang có những bất cập gây nên nhiều khó khăn cho doanh nghiệp. Tại Q.2 cũ, doanh nghiệp chỉ có 2ha đất nhưng phải bố trí 20% quỹ đất cho NƠXH, như vậy là không phù hợp. Vì ngay tại đô thị trung tâm, chủ đầu tư đã bồi thường giá cao, trong khi tiền đất được khấu trừ cho quỹ NƠXH theo đơn giá Nhà nước, tạo độ chênh lệch cao, chắc chắn sẽ đội giá nhà thương mại lên.

Về lâu dài, Nhà nước nên có quỹ đất sạch quy hoạch khu vực xây dựng NƠXH và giao cho cơ quan quản lý kinh doanh nhà cấp tỉnh làm chủ đầu tư dự án. Như vậy sẽ rút ngắn được nhiều thời gian thực hiện thủ tục pháp lý đầu tư, chỉ phải triển khai đấu thầu thi công xây dựng theo quy định của pháp luật, góp phần làm giảm giá thành nhà ở.

Các căn hộ có giá bình dân ngày càng hiếm.

Hiệp hội bất động sản TP.HCM cũng đề xuất, trong năm 2022 Trung ương cần xây dựng đồng bộ cơ chế chính sách để khuyến khích phát triển mạnh mẽ nhà ở có giá phù hợp với thu nhập và NƠXH để cân bằng thị trường.

“Mới đây, Ngân hàng Nhà nước ban hành Thông tư số 20 sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư số 25 năm 2015. Theo thông tư 20, từ đầu năm nay, người vay vốn để mua, thuê mua NƠXH sẽ không còn được vay vốn tín dụng ưu đãi tại các tổ chức tín dụng được Nhà nước chỉ định, mà chỉ còn được vay vốn ưu đãi để “xây dựng mới hoặc cải tạo, sửa chữa nhà để ở”. Trong lúc các ngân hàng thương mại được Nhà nước chỉ định đã thực hiện rất tốt việc cho hộ gia đình, cá nhân vay ưu đãi để “mua, thuê mua NƠXH” trong 15 năm qua thì quy định sửa đổi của Thông tư 20 là không hợp tình hợp lý. Quy định này gây bất lợi cho các đối tượng hưởng chính sách NƠXH”, ông Châu bức xúc.

Liên quan đến đối tượng hưởng chính sách NƠXH, theo ông Khánh, các dự án NƠXH phải minh bạch thông tin để tạo thuận tiện cho người có nhu cầu dễ dàng tiếp cận. Bên cạnh đó, đối tượng thụ hưởng thuộc diện ưu tiên như công nhân, người chưa sở hữu nhà, người đã sở hữu nhưng cần nâng cấp phải được xác định rõ ràng. Kết hợp khảo sát nhu cầu về các loại hình nhà ở cho các đối tượng ưu tiên, từ đó TP.HCM rà soát lại kế hoạch phát triển nhà ở giai đoạn 2021-2025. Nếu Nhà nước cởi trói và hỗ trợ được nhiều chính sách tốt hơn sẽ thu hút được nhiều đầu tư, như vậy người có thu nhập thấp mới có thể tiếp cận được nhà ở giá hợp lý...

(Nguồn: giaoduc.edu.vn)

Link gốc: https://www.giaoduc.edu.vn/nha-o-cho-nguoi-thu-nhap-thap-bao-gio-cung-duoi-kip-cau.htm